2023年11月27日 星期一

高雄蛋黃區無景觀低樓層價格砍到見骨 建商大幅讓利反而更好賣

2023/11/22 20:30

最近高雄一些蛋黃區推案建商為加速去化,紛紛針對低樓層物件讓利,但高樓層景觀宅則維持高價。

依據內政部不動產資訊平台統計,國人購屋樓層有越買越低跡象,今年平均購屋樓層為8.2層,與三年前相比少了1層,且今年各樓層區間的交易,比例最高在4-5層,占整體26.64%。最近高雄一些蛋黃區推案建商為加速去化,紛紛針對低樓層物件讓利,但高樓層景觀宅則維持高價,超高層大樓的高低層單坪價差可達10萬元,也吸引注重地段與室內坪效的首購族與置產客卡位。

大家房屋企劃研究室總監郎美囡分析指出,高雄市近幾年重劃區的大樓推案多,並有眾多換屋人口,而高雄市這幾年半導體廊帶拉動高端買盤,有助於高樓層的銷售率。

雖然高樓層視野佳、隱私性高,通常樓層越高房價越貴,資金動能強時買高樓層多,但今年市場風向轉為保守,買方也以自用居多,故購買價格實惠親民的中低樓層比例增加。

最新市調顯示,選前高雄已有一些在蛋黃區的推案建商,針對低樓層物件,採取均價概念,將低樓層物件大幅讓利,包括北高雄高鐵左營站區商圈、南高雄新火車站商圈一帶,都出現低樓層3字頭讓利價,部分新案更傳出迅速去化逾百戶低樓層的佳績,吸引置產客、包租公與都會新貴紛紛搶進。

資料來源引用:https://is.gd/7g6YMg

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2023年11月26日 星期日

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2023年11月22日 星期三

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2023年11月17日 星期五

金管會接軌IFRS 2024年起企業還款將有減壓機會

10月04日08:01

經濟日報

為接軌IFRS,金管會研議修正相關財報編製準則,最大亮點是,2024年起允許企業長期借款的「流動性負債」,僅需表達當下的財務情況,此舉被市場解讀,可避免銀行認定企業財務指標轉差、而提早收回貸款,被視為對企業減壓。

「流動負債」是指一家企業一年內到期的負債,例如短借、應付帳款或票據;「非流動負債」也稱為長期債務,則是指企業一年以上的長期借款,或是公司債,主要用來支應公司的長期投資,也視為公司財務槓桿運用。

當流動資產/流動負債*100%就是流動比率,一般要求是200%,流動比率愈高,代表企業在短期還債上愈沒有壓力,也是銀行評估一家企業是否具有還款能力的指標之一。

證期局副局長黃厚銘說,實務上,企業具合約條件的「長期借款負債」在流動性負債的分類上有歧見,這次修法適用IFRS後,明定以「資產負債表日」的那天來考量認列;那天之後的合約條件,則不影響分類。

例如一家企業帳上有五年到期的長期借款,和銀行約定好,今年12月31日為資產負債表日,而這筆借款有一個附帶財務條件,是12月底那天流動比率需為100%,明年六月底流動比率則是150%。

但這家企業評估後,即便可以在12月31日達100%,但預測明年六月底恐難達到150%,過去實務上,各銀行認列不一,可能會被認列為「流動負債」,因此提前收回貸款,造成企業短期還款壓力。

但新制下,就只需看12月31日當天企業資產負債表日,是否符合流動比100%的銀行要求,只要符合該負債就可被認列為「非流動負債」,不需被列為「流動負債」。

換言之,當非流動負債增加,等於被認列為「流動負債」(分母)減少,流動比率自然上升,此舉被市場視為,有機會降低企業還款壓力的利多。

第二個要解決的分歧點,則是可轉債。黃厚銘說,可轉債區分為「純債」和「將債轉股的轉換權」,若當初企業已將兩者分開認列,未來12個月內行使轉換權時,依舊不影響純債認列為「非流動負債」。

但若當時是將「純債」與「債轉股的轉換權」綁在一起,例如企業發美元海外可轉債,因涉及匯率等不確定的轉換價格,這時候,未來12個月做轉換權時,純債就會被認列為「流動負債」。

黃厚銘說,目前實務上,企業都分開認列,因此較沒有爭議,債券都是放在「非流動負債」。

第三個分歧點,則是依照IAS新增規定,企業的「非流動負債」若想要提前還款,依舊得列為「非流動負債」。

白話文說,例如企業五年期借款,想要明年清償,該筆債務依舊被認為「長債」,而非「短債」。黃厚銘說,這部分實務上也較無爭議。

金管會修正「證券發行人財務報告編製準則」、「證券商財務報告編製準則」及「期貨商財務報告編製準則」相關條文,有兩大修正重點,一是抓董監肥貓條款,擴及到上市櫃證券期貨商,今年底財報適用,但目前十家上市櫃證券期貨商都因合規,不需個別揭露。

二是,2024年起配合IFRS修正流動及非流動負債的分類上路,解決實務上三大分歧點,讓企業財報上更能忠實反映。

資料來源引用:https://is.gd/YWpDXg

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2023年11月15日 星期三

高雄奇景! 機車上放樹枝.木棍 防獼猴搗亂

2023/10/02 19:42


民眾把機車牽進機車格,卻要再放上樹枝,才算完全停好車,這樣的奇景只有在高雄有,因為高雄壽山附近,獼猴過多,猴群不只成群結隊,搶劫遊客物品,還會爬上機車座位,翻開置物箱,翻不開的話就會亂咬,實際回到登山口,果然直擊獼猴開始破壞沒有放樹枝的坐墊,還把機車裡面的東西翻的亂七八糟,現在高雄人都學乖了,停車放樹枝,成了當地奇景

獼猴一把搶走遊客食物,這是高雄壽山不難看到的景象,不過猴孫太多了,防猴也有妙招,遊客說:「猴子每一個都會掀開,我已經放了好幾個了(樹枝)。」,來到壽山登山口,登山客把車子停好,但等等哦,還要再放上樹枝才算完成,遊客說:「沒有用這個的話牠會跳上來抓你的椅墊,不然就在上面尿尿大小便,如果這邊有東西的話,牠會整全部把它拉開。」遊客說:「牠會把你的東西...如果沒蓋好,牠就會把你東西拿光光。」

看看這位阿姨,車上插了3根還不夠,還要再拿出兩根竹竿,防止潑猴搗亂,來看這沒有樹枝保護的車子就很慘,獼猴嘿咻嘿咻,企圖想翻開坐墊,翻不開的話就直接咬,有車子,整個坐墊都被撬開了,車內物品散落一地,甚至破壞車上物品,隨後拍拍屁股走人,所以放眼望去,看到不少車子,都放上木頭或是彈力伸縮繩,嚴防獼猴搗亂,也成了高雄壽山一帶,獨特的奇景。

資料來源引用:https://is.gd/iI0K7v

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2023年11月13日 星期一

稱瑞士製造錶實多台港組裝 愛其華涉詐不法所得逾4.7億

2023-09-29 19:31

台灣與瑞士透過司法互助,檢調今(29)日宣布破獲高級名錶詐欺案。業者對外宣稱,愛其華名錶是瑞士製造,但實際上多數在台灣等地組裝。該業者在全台各大百貨公司設有專櫃,初估不法所得高達4.7億元。

師傅在台中大里的工廠組裝名錶,然而錶盤上卻印有「瑞士製造」的字樣。

調查局台中市調處宣布破獲詐欺案,愛其華品牌名錶楊姓負責人,使用少量手錶組件獲得瑞士產地證明,但其實大部分手錶組件都在台灣、香港等地組裝,誤導消費者所有型號的名錶都是原裝進口,獲取不法所得高達4.7億元。

調查局台中市調處副主任陳啟民指出,「少部分的手錶組件出口到香港後,再轉送到瑞士去組裝,已獲得瑞士產地的證明。然而事實上,他們大部分型號的名錶都是由該公司,或香港的師傅進行組裝,用這個來誤導消費者。」

這家名錶公司在台灣各大百貨公司設有專櫃,販售人員也都標榜產品是「瑞士製造」,以此行銷向消費者,吸引了眾多貴婦和名流購買。檢調透過瑞士政府司法互助,取得資料比對才揪出業者。

鐘錶專家建議消費者,購買高單價名錶要看清保固卡,上面有等同手錶身分證的獨有編號,並可透過原廠網路登錄認證,確保是真貨。

鐘錶專家王經理說明,「我們高單的都會附贈原廠的保固卡,它會有原場地,還有它的條碼編號,像現在有很多的品牌,它其實是可以上網去認證,有延長保固,這方面的話也是當作另外一種認證。」

檢調依法查扣了2963支高價名錶,市值超過1.5億元,以及業者楊男名下的6筆不動產。全案依據加重詐欺等罪,移送至台中地檢署偵辦。

資料來源引用:https://is.gd/8UO8XR

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2023年11月11日 星期六

疫後回春!高雄大坪數店面租賃「明顯升溫」

2023年11月9日 週四 下午12:02

內需市場發燒,店面租賃轉熱?!觀察高雄2023年店面租賃表現,台灣房屋集團根據實價登錄資料,盤點2023年高雄店面最高月租金前五名,位於前金區自強二路上的老牌宴會館「海寶軒」,一樓空間2023年3月,由「全聯福利中心」以每月租金63萬元租下,榮登高雄2023年實價榜上,租金總價最高的店租王!

▲高雄老牌宴會館「海寶軒」,一樓由「全聯福利中心」以每月租金63萬元租下,榮登高雄2023年店租王!(圖/台灣房屋)

台灣房屋美術青海加盟店店東馮紹清表示,全聯對展店選址有一定要求,包括商圈人口多寡、成屋店面至少200坪以上、並具備停車空間等,該棟建物與立體停車場共構,原為高雄知名老牌宴會館「海寶飯店」,受疫情影響曾暫停營業,2022年保留2樓作為宴會館,更名後重新開幕,3樓2018年就出租給健身工廠,1樓則由全聯進駐,2023年7月開幕。

台灣房屋指出,該店面建坪達611坪使用規模大,位處於住商混和區,距離捷運市議會站出站就到,周邊行政機關、商辦相當多,擁有龐大的就業客群商機,且受惠舊市議會公辦都更案、捷運O4站聯開案等利多,地段發展極具潛力,能吸引大型連鎖品牌進駐,也充分展現其店面價值與優勢,以每月租金63萬元,單坪租金1031元,頗符合市場行情。

而2023年高雄實價榜上月租總價次高,是位於岡山樂購廣場的400坪大型街邊店,由夾娃娃機業者,以每月租金51萬元打造旗艦店,此筆交易同時刷新岡山地區實價史上最貴店租紀錄;其次為左營區博愛三路上的佳德車行,153.8坪透店以月租45萬元排名第三,這也是左營區2023年實價榜上最高店租紀錄;另外,位居第四,為大立商圈一間487坪大型透店,原為名產店,業者退場後,2023年8月以月租38.5萬元重新出租,該店面目前閒置中;第五名為六合夜市一棟商辦一、二樓476坪店面,原由日藥本舖承租,搬遷後改由康是美藥妝以15年長約租下,每月租金36萬元,每3年調租一次最高至44萬元,成為2023年新興區,也是六合夜市商圈最貴店租王。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示,近年受電商及疫情衝擊,實體店面需求銳減,隨疫情解封、國門開放,讓各大業者重新備戰,積極卡位黃金商圈迎接商機,不少有實力的品牌業者更開闢新藍海,做出「大」改變,走向旗艦店規模經營,也讓這些高總價的中大型店面得以去化。其中像是店面閒置25年,近期終於出租的「主婦商場」,市場估計店租達80萬元以上,不過未經實價登錄,因此未列在此次榜單上!

台灣房屋表示,觀察五大店租王,皆位於熱鬧商圈,且多為面臨黃金路段的大型店面,人流車流旺盛、醒目性佳、商業效益高,加上旗艦型坪數空間,相對吸引有實力的業者佈局,以租金表現來看,單坪價格符合市場行情範圍,也因坪數大,總價相對高,事實上,高雄有很多百萬行情的店面,不過2023年實價尚未有百萬店租交易出現,而目前高雄因房價水位走高,業者考量營運成本效益,店面以租代買比例增高,也推升租賃市場略顯回溫。

▲2023年高雄月租店王Top5(圖/台灣房屋)

資料來源引用:https://is.gd/ZfzjLB

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2023年11月9日 星期四

英系百年汽車強勢回歸 MG高雄展示中心開幕

2022/09/14 11:00:00

英系百年汽車品牌睽違20多年重返台灣市場,MG高雄展示中心開幕,現場聚集許多車迷朋友,結合線上與實體服務,讓車迷朋友的賞車體驗備感尊榮。

▲MG重回台灣市場,全新展示中心盛大開幕,車迷迫不及待朝聖。

親自坐進車子裡實際感受內裝配備,或是滑平板線上賞車,展示中心人潮絡繹不絕,裡頭更貼心裝設吧檯,看車民眾要是餓了渴了還有各式美味餐點飲品,賞車體驗跟著升級,更顯舒適與尊榮。


MG高雄經銷商總經理康芳榮:「尤其在上個月月底的時候我們有巡迴展示中,我們獲得很多消費者來捧場,非常熱烈,我們也取得非常好的預約成果。」


擁有百年歷史與高知名度,MG以全新系列車款重返台灣市場,業者深具信心。


MG汽車高雄經銷商總經理康芳榮:「(品牌)它不僅擁有百年的汽車背景,時下的產品也都能夠符合市場趨勢以及消費者的需求,我們相信在這個高價值產品的利基下,這個品牌它的發展會越來越好。」

百年英系汽車MG加入台灣市場,提供更多購車選擇。

資料來源引用:https://is.gd/3V6MQt

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2023年11月4日 星期六

欠債屋主地圖大公開,全台8萬多間房找民間金主設抵押 新北居冠、桃園第二

2022-09-22 18:30

房價居高不下,想有機會便宜買好?元宏不動產加值服務平台彙整全台建物謄本資料,劃出全台首個「欠債屋主地圖」;據指出,全台房屋建物謄本「他項權利部」有向民間金主設定抵押權的房屋數量高達85433筆,且高達73%集中在六大直轄市,其中,並以新北市的14721間,居全台各縣市之冠。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,所謂「私人設定」跟銀行房貸所設定的抵押權不同,就是借款人提供自己的房屋、土地當作擔保品,把抵押權設定給銀行以外的民間借款公司、當鋪、代書、地下錢莊或是其他債權人,讓他們擁有不同順位的抵押權。一旦最後借款人無法清償債務,債權人就可以利用擔保品的價值來清償債務。

因此,全台有八萬多個屋主有拿房子向民間私人或公司進行借貸並設定抵押權。因這些屋主資金需求相對較一般屋主更大,最有急售、低價售屋的可能。

而在六都中,「新北市」以1萬4721間居各縣市之冠;另單就行政區來說,「桃園區」2433間為數量最多行政區,再來則是「中壢區」的2167間、第三才是台中「西屯區」的1635間。

對此,周昆立指出,因目前民間私人設定(如房屋二胎借款)的借貸利率相當高,普遍年利率高達8%~24%不等,遠高於現行不到2%的一般房貸利率,因此會願意接受這樣高利率的屋主,資金需求急迫性往往是最大的,也是最有急售房屋的可能。

他表示,購屋者在買房子前,可先留意房屋及土地謄本資料,如果發現權狀上的他項權利部有設定非銀行房貸的抵押權,就可能碰到急需資金的屋主,要殺價便宜買好房機會也大。而如果一般購屋民眾,想找到這類潛在急售屋,可化被動為主動,多跟房仲接觸,請房仲主動開發相關物件,也能增加便宜買好房的可能。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,雖然近年房市復甦,交易量連五年攀升,但這兩年受新冠肺炎疫情衝擊,許多民眾工作不穩,不少民眾拿手頭房子進行借貸也是不爭的事實。

根據元宏不動產服務加值平台內部統計,去年(2021年)全台就有3萬7071間房子有進行私人設定抵押權,比2020年的3萬3500間,增加了一成以上。未來如果民眾工作遲遲無法回穩或是經濟衰退股市下跌導致房價出現修正,這些有私人設定的房屋,都將是未來房市潛在賣壓,甚至有造成價格破壞的可能,值得多加留心。

另外,對於這些有私人設定的房子7成3集中在六都,並且,普遍集中在中壢、桃園、西屯、板橋、中山…等房市熱門行政區,陳傑鳴則指出,民間私人借貸除了賺取高利息外,債權保證收回也是一個重點。

這些縣市與熱門區域的房市交易量大,近兩年房價普遍有1~2成以上的上漲幅度,不少行政區房價上漲幅度更大,也因此讓屋主有更多借貸空間,也提升不少民間業者的放貸意願,自然量體會較大。

對於現階段購屋者,陳傑鳴建議,若想買好房撿便宜,不妨可考慮往這些私人設定較多的區域找尋,只要做好研究功課,透過房仲找尋優質物件,搭配社區賣壓狀況的掌握,只要多比價與議價,想買到超值好屋的機會也會大增。

資料來源引用:https://is.gd/NUKrg5