2022-09-22 18:30
房價居高不下，想有機會便宜買好？元宏不動產加值服務平台彙整全台建物謄本資料，劃出全台首個「欠債屋主地圖」；據指出，全台房屋建物謄本「他項權利部」有向民間金主設定抵押權的房屋數量高達85433筆，且高達73%集中在六大直轄市，其中，並以新北市的14721間，居全台各縣市之冠。
元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，所謂「私人設定」跟銀行房貸所設定的抵押權不同，就是借款人提供自己的房屋、土地當作擔保品，把抵押權設定給銀行以外的民間借款公司、當鋪、代書、地下錢莊或是其他債權人，讓他們擁有不同順位的抵押權。一旦最後借款人無法清償債務，債權人就可以利用擔保品的價值來清償債務。
因此，全台有八萬多個屋主有拿房子向民間私人或公司進行借貸並設定抵押權。因這些屋主資金需求相對較一般屋主更大，最有急售、低價售屋的可能。
而在六都中，「新北市」以1萬4721間居各縣市之冠；另單就行政區來說，「桃園區」2433間為數量最多行政區，再來則是「中壢區」的2167間、第三才是台中「西屯區」的1635間。
對此，周昆立指出，因目前民間私人設定(如房屋二胎借款)的借貸利率相當高，普遍年利率高達8%~24%不等，遠高於現行不到2%的一般房貸利率，因此會願意接受這樣高利率的屋主，資金需求急迫性往往是最大的，也是最有急售房屋的可能。
他表示，購屋者在買房子前，可先留意房屋及土地謄本資料，如果發現權狀上的他項權利部有設定非銀行房貸的抵押權，就可能碰到急需資金的屋主，要殺價便宜買好房機會也大。而如果一般購屋民眾，想找到這類潛在急售屋，可化被動為主動，多跟房仲接觸，請房仲主動開發相關物件，也能增加便宜買好房的可能。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，雖然近年房市復甦，交易量連五年攀升，但這兩年受新冠肺炎疫情衝擊，許多民眾工作不穩，不少民眾拿手頭房子進行借貸也是不爭的事實。
根據元宏不動產服務加值平台內部統計，去年(2021年)全台就有3萬7071間房子有進行私人設定抵押權，比2020年的3萬3500間，增加了一成以上。未來如果民眾工作遲遲無法回穩或是經濟衰退股市下跌導致房價出現修正，這些有私人設定的房屋，都將是未來房市潛在賣壓，甚至有造成價格破壞的可能，值得多加留心。
另外，對於這些有私人設定的房子7成3集中在六都，並且，普遍集中在中壢、桃園、西屯、板橋、中山…等房市熱門行政區，陳傑鳴則指出，民間私人借貸除了賺取高利息外，債權保證收回也是一個重點。
這些縣市與熱門區域的房市交易量大，近兩年房價普遍有1~2成以上的上漲幅度，不少行政區房價上漲幅度更大，也因此讓屋主有更多借貸空間，也提升不少民間業者的放貸意願，自然量體會較大。
對於現階段購屋者，陳傑鳴建議，若想買好房撿便宜，不妨可考慮往這些私人設定較多的區域找尋，只要做好研究功課，透過房仲找尋優質物件，搭配社區賣壓狀況的掌握，只要多比價與議價，想買到超值好屋的機會也會大增。
